1. 임대차 3법이란?

정식 이름은 '주택임대차보호법 개정안'. 남의 집에 세 들어 사는 사람(a.k.a. 세입자)을 보호하는 법이에요. 

이 법은 언제부터 있었어? ⏳

• 바야흐로 39년 전: 1981년, 세입자가 불안해하지 않고 잘 살게 하자며 탄생했어요. 집주인이 세입자한테 갑자기 방을 빼라고 해 버리면 당장 살 집이 없을 수 있으니, 세입자의 권리를 법으로 잘 보호하자고 나온 거예요. 그 뒤로 2차례, 굵직하게 바뀌었어요.

• 첫 번째 굵직, 1989년: 임대차 계약 기간에 대한 조항이 추가됐어요. 법이 처음 만들어졌을 땐 1년만 보장했는데, 적어도 2년은 맘 놓고 살 수 있게 기간을 더 넉넉하게 정한 것. 

• 두 번째 굵직, 2020년: 문재인 정부가 ‘집값과의 전쟁’을 선포하고 그 방법 중 하나로 전·월세도 안정적으로 잡겠다며 ‘임대차 3법’을 내놓았어요.

이번에는 뭐가 바뀐 거야?

임대차 3법 중 2개가 통과됐어요.

1. 계약 갱신 청구권: 전에는 계약 기간 2년이 끝나고 집주인이 나가라면, 세입자는 바로 짐 싸야 했어요. 그런데 이제는 계약 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지*만 말하면, 2년의 계약 기간을 최소 1번은 연장할 수 있게 된 거예요.

2. 전월세 상한제: 임대료가 너무 급히 오르지 않게 폭을 딱 정했어요. 계약을 갱신할 때 집주인이 기존 받던 돈보다 5% 이상 못 올리게 제한하는 거예요.

결국 집주인에게 더 살고 싶다면 더 살고 싶다고 말할 수 있고, 갑자기 높아진 보증금에 등 떠밀려 집 나올 걱정 할 필요도 없으니 세입자한테 좋게 된 거죠.

+ ‘임대차 3법’ 중 아직 통과되지 않은 3번째 법안은 ‘전·월세 신고제’예요. 전세 계약하고 나면 30일 안에 지자체에 ‘우리 계약했어요’ 하고 계약 내용을 지자체에 꼭 신고하도록 하는 건데요. 그동안 이 신고를 안 해도 됐어서, 집주인이 빚을 얼마나 지고 있는지 모르고 계약했다가 보증금을 떼이는 일이 많았다고. 곧 국회에서 통과될 것 같고요. 

2. 뜨거운 감자에서 불타는 감자로 🔥🥔

이번에 굵직하게 바뀌는 거라 시끌시끌 했는데, 법안이 소급 적용된다고 해서 이슈가 더 활활 타올랐어요. 새로운 법안을 새로 집 계약 하는 사람뿐만 아니라, 원래 계약을 하고 있던 집주인&세입자에게 모두 적용하기로 했거든요(a.k.a. 소급 적용). 새로운 계약에만 적용하면, 현재 시점을 기준으로 임대료가 갑자기 폭등할 수 있다는 것이 그 이유예요. 그리고 여기서 전국 세입자&집주인이 엄청 혼란스러워졌어요 💫. 전국의 모든 계약에 새로운 법이 적용되니, 자신이 ‘새로운 법안을 적용받는 건지 vs. 예외인지’ 헷갈리게 된 것. 혼란이 없도록 정교한 법안이 필요하다는 목소리도 커지고 있고요. 더 구체적인 예시는 맨 아래 Q&A에서 풀어볼게요.  

3. 사람들 반응은? 

발표하자마자 시끌시끌해요 📢. 집주인은 불공평하다고 반대하고, 세입자 간에도 의견은 분분한 상황. 

• 집주인: 내 집인데 내 맘대로 세도 못 받고 계약 기간도 못 정하고, 재산권 침해야. 예전 계약까지 소급 적용되니까 지금 사는 세입자가 갑자기 안 나가겠다고 버텨서 곤란해질 수도 있고.

• 세입자: 계약 끝날 때면 집주인이 맘대로 보증금 올리고, 갑자기 나가라고 할까 봐 걱정했는데 이제 안심할 수 있어. 

• 전세 구하는 신혼부부: 새로 집을 구해야 하는데... 다른 세입자들은 집에서 안 나가겠다고 하고. 집주인들이 월세만 받으려고 하면 전세 더 귀해져서 가격 오를까 봐 걱정돼. 

4. 법안 만들 때도 시끌시끌 했다던데?

• 대화가 더 필요해: 여당인 더불어민주당이 법안을 빨리빨리 처리한 것에 야당인 미래통합당이 반발하면서 시끌시끌했어요. 충분히 토론할 수 있는 자리를 마련하지도 않고 민주당이 급하게 법을 밀어 붙였다며 불만을 제기한 것. 민주당은 부동산 시장이 불안한 만큼, 임대차 보호법 개정안을 얼른 시행하는 게 중요하다고 보고 있어 법안 통과를 서둘러야 한다는 입장이었고요.

• 시스템 조작 논란: 국회 본회의에서 임대차보호법 통과를 의논하기도 전에 해당 안건이 국회 시스템에 ‘처리됐음’으로 표기되는 일이 있었어요. 어제(3일) 통합당은 민주당 의원들이 이를 조작했다며 검찰에 고발장을 내기도 했어요. 민주당 측에서는 시스템 착오라고 설명했고요.

5. 앞으로 영향은? 

임대차보호법이 어떤 영향을 줄 것인지를 두고 의견이 팽팽하게 나뉘는데요. 크게 2가지 분석이 줄다리기 하고 있다고.

“전셋값, 확 오른다 vs. 아니다”

• 🤑전셋값이 확 오를 거야: 당분간 전셋값 못 올리니까, 집주인이 미리 가격을 확 올려버릴 거라는 의견이 있어요. 집을 빌리는 최단 기간을 1년에서 2년으로 늘렸던 지난 1989년에도, 전셋값 2년치를 한 번에 받으려고 하면서 23.7% 올랐던 일이 있었거든요.

• 🧐그때랑은 달라달라: 89년 즈음엔 임대료가 일년에 11%씩 오르던 때고, 지금은 2% 정도씩 오르는 시기라 상황이 다르다는 의견이 있어요. 지금 기준으로 계산해보면 최고로 많이 올라도 4.31% 정도 오른다고.

“전세, 싹 없어진다 vs. 아니다”

• ☹️전세 없어지면 어떡해: 지금부터 4년은 괜찮을지 몰라도 나중엔 결국 집주인들이 전세를 다 월세로 돌릴 거라는 예측이 있어요. 현재 한국의 주거비 부담률은 15.2%로 OECD 회원국 중 가장 낮은데, 모두가 월세로 사는 시대가 오면 부담이 커질 거라는 분석도 있다고.

• 😌갑자기 없애진 못할 거야: 전세를 끼고 집 사는 게 일반적인 한국 특유의 상황상, 전세금을 돌려주면서 월세로 계약을 바꾸는 게 쉽지는 않을 거라는 예측이 나와요.

6. Q&A 시간: 궁금한 거 다 물어보세요! 

Q1. 집주인이 반전세나 월세로 바꿔달라고 하면 어떡해?

세입자가 안 된다고 하면 집주인 마음대로 바꿀 순 없어요. 월세나 반전세로 바꿀 경우에는 전월세전환율*에 맞춰 계산해야 하는데, 이때도 임대료를 5% 이상 올릴 수 없어요.

Q2. 새로운 세입자 들이겠다고 나가달라고 하면 어떡해?

임대차보호법 개정안이 시행된 7월 31일 이전에 집주인이 계약 해지를 통보하고 새로운 세입자와 계약까지 해버렸다면, 기존에 살던 세입자는 나가야 해요. 하지만 계약을 해지하겠다고 말만 하고 다른 세입자를 구하지 않은 상황이라면, 계약을 2년 더 연장할 수 있어요. 대신 기존 계약 기간이 끝나기 1개월 전까지 “계약을 갱신하겠다”고 집주인한테 말해야 하고요. (올해 12월 10일부터는 2개월 전까지 말해야 하는 거 꼭 기억하기!)

Q3. 나 엊그제 벌써 임대료 10% 올려주기로 했는데, 계약 다시 할 수 있을까?

계약 기간이 한 달 이상 남은 세입자라면, 다시 계약할 수 있어요. 이번에 통과된 두 법안이 소급 적용되면서, 세입자에게 두 가지 카드가 생겼거든요: ①계약 갱신 청구권 카드를 꺼내며 ‘다시 2년 더 계약하자’ + ②전월세 상한제 카드를 꺼내며 ‘5% 이상으로 올리지 마라’. 집주인과 세입자가 법안이 통과되기 전에 미리 10%를 올리기로 했어도, 아직 계약 기간이 1개월 이상 남았다면 새 법안대로 다시 이야기 나눠야 하는 거죠.

Q4. 2+2년 살기로 계약하고 나면, 그 기간 동안엔 이사 못 가?

갈 수 있어요. 세입자가 원하면 언제든 계약을 해지할 수 있거든요. 

Q5. 대출 연장해야 하는데, 집주인이 동의를 안 해주면 어떡해?

보증금이 올라 전세대출을 더 해야 할 땐 문제가 생길 수 있어요. 정부는 대출을 연장한다고 집주인한테 알리기만 해도 된다고 했는데, 대출할 때 보증서를 내주는 기관 중 전화 통화 등으로 집주인이 동의했는지를 확인하는 곳도 있거든요. 동의 안 했다고 하면 대출 더 못 받을 수 있다는 것. 정부는 세입자를 보호할 방법을 찾겠다고 했어요.

Q6. 4년 계약 끝나고 나면, 전셋값이 5% 넘게 오를 수도 있는 거야?

맞아요. 4년이 지나고 살던 집에서 다시 계약할 땐 ‘새로운 세입자’로 쳐서 임대료를 올리는 데 제한이 없어요. 이번에 새로운 세입자랑 계약을 할 때도 5%까지만 전셋값을 올릴 수 있도록 하는 법안도 국회에 올라왔지만, 처리되지는 않았어요.

Q7. 집주인이 바뀌어도 법은 그대로 적용 돼?

집주인이 바뀌어도 세입자가 그 집에 가지는 권리와 의무는 그대로이기 때문에, 세입자는 바뀐 집주인에게 계약을 연장해달라고 할 수 있어요.

Q8. 세입자가 살겠다고 하면 무조건 집주인은 계약 연장 해줘야 하는 거야?

아니에요. 세입자가 임대료를 밀리거나 살고 있는 집을 훼손하거나, 다른 사람에게 집을 다시 빌려주는 등 집을 빌리는 사람으로서의 의무를 다하지 않았을 경우에는 거절할 수 있어요. 또, 집주인이나 집주인의 직계 가족*이 들어와 살 경우에는 세입자가 나가야 한다고. 이때 집주인은 최소 2년간 그 집에 실제로 살아야 하는데, 그러지 않고 다른 사람에게 집을 빌려주면 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있어요.

📝. 누가 3줄 요약 좀...

1. 주택임대차보호법, 1989년에 계약을 2년 보장한 뒤 처음으로 4년 보장으로 바뀌었다.
2. 법안이 새로운 계약뿐 아니라 예전 계약에도 적용된다고 해서 논란이 더 불타올랐다.
3. 궁금한 거 있으면 이 기사를 즐겨찾기 해두고 Q&A를 다시 읽어본다.